Een geërfd huis verkopen? Dit moet je regelen

Een huis erven is vaak een ingrijpende gebeurtenis. Naast het verlies van een dierbare krijg je te maken met praktische vragen over de woning. Misschien wil je het huis verkopen, maar weet je niet of dat al mogelijk is. Of je hebt de woning samen met andere familieleden geërfd en moet eerst afspraken maken. Bij een geërfd huis verkopen komt meer kijken dan alleen het vinden van een koper. Je moet ook rekening houden met de nalatenschap, eventuele schulden en de verdeling van de opbrengst. We leggen uit wat je moet regelen en waar je op moet letten.

Een geërfd huis verkopen: wat moet je regelen?

• Controleer of er een testament is en wie de erfgenamen zijn.
• Bepaal of je de erfenis zuiver of beneficiair aanvaardt of verwerpt.
• Stel vast wie bevoegd is om de woning te verkopen.
• Controleer de hypotheekschuld en andere verplichtingen.
• Maak afspraken met eventuele andere erfgenamen.
• Laat de waarde van de woning en de erfbelasting beoordelen.
• Regel de verkoop en verdeel de opbrengst volgens de geldende rechten.

Eerst de erfenis aanvaarden, daarna het huis verkopen

Voordat je een geërfd huis verkoopt, is het belangrijk om te bepalen hoe je met de erfenis omgaat. Een nalatenschap bestaat namelijk niet alleen uit bezittingen, maar kan ook schulden bevatten. Je kunt een erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Bij zuivere aanvaarding accepteer je zowel de bezittingen als de schulden. Zijn de schulden hoger dan de bezittingen? Dan kun je onder omstandigheden ook met je eigen vermogen aansprakelijk worden. Bij beneficiaire aanvaarding worden schulden in beginsel uit de nalatenschap betaald, mits de wettelijke regels voor de afwikkeling worden gevolgd.

Je kunt er ook voor kiezen om de erfenis te verwerpen. Je wordt dan geen erfgenaam en hebt in principe geen aanspraak op de bezittingen. Let op dat bepaalde handelingen met goederen uit de nalatenschap gevolgen kunnen hebben voor de manier waarop de erfenis wordt geacht te zijn aanvaard. Het is daarom verstandig om eerst advies in te winnen wanneer je niet weet of er schulden zijn.

Wie mag beslissen over de verkoop van een geërfd huis?

Niet iedere erfgenaam mag zelfstandig besluiten om een geërfde woning te verkopen. Wie bevoegd is, hangt onder andere af van het testament, de eigendomsverhoudingen en de manier waarop de nalatenschap wordt afgewikkeld. In een testament kan een executeur zijn aangewezen die bepaalde taken en bevoegdheden heeft. Soms is een verklaring van erfrecht nodig om aan te tonen wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen.

Heb je het huis samen met andere erfgenamen geërfd? Dan is voor de verkoop van de volledige woning in beginsel de medewerking van alle bevoegde eigenaren nodig. Een notaris kan helpen om vast te stellen wie de verkoop mag regelen en welke documenten daarvoor nodig zijn.

Wat als erfgenamen het niet eens worden over de verkoop?

Bij een gezamenlijke erfenis kunnen verschillende wensen ontstaan. Misschien wil jij de woning verkopen, terwijl je broer of zus het ouderlijk huis liever behoudt. Zolang jullie gezamenlijk eigenaar zijn, kun je niet zomaar zelfstandig de hele woning verkopen. Het is daarom verstandig om eerst te bespreken wat iedereen met de woning wil en welke mogelijkheden er zijn.

Eén van de erfgenamen kan de woning mogelijk overnemen door de anderen uit te kopen. Daarvoor is een onderbouwde woningwaarde belangrijk en moet de overnemende erfgenaam de financiering kunnen regelen. Komen jullie er samen niet uit? Dan kan een mediator of juridisch adviseur helpen. In sommige situaties kan uiteindelijk een rechterlijke beslissing nodig zijn om de gezamenlijke eigendom te beëindigen.

Welke belastingen betaal je als je een huis erft en verkoopt?

Wanneer je een woning erft, kun je erfbelasting verschuldigd zijn. Die belasting hangt samen met de waarde van wat je erft en staat niet automatisch gelijk aan een belasting over de latere verkoopopbrengst. Ook de periode waarin de woning nog niet verkocht is, kan fiscale gevolgen hebben.

De belangrijkste aandachtspunten zijn:

• Erfbelasting: de hoogte hangt onder andere af van je relatie tot de overledene, de waarde van je verkrijging en de toepasselijke vrijstellingen.
• WOZ-waarde: voor een geërfde woning gelden specifieke waarderingsregels. De WOZ-waarde speelt daarbij een belangrijke rol.
• Verkoopprijs: de uiteindelijke verkoopprijs kan afwijken van de waarde die voor de erfbelasting wordt gebruikt. Dat verandert niet automatisch de eerdere waardering.
• Inkomstenbelasting: een geërfde woning kan gevolgen hebben voor je belastingaangifte zolang je eigenaar bent. De behandeling hangt af van je persoonlijke situatie en het gebruik van de woning.
• Verkoopopbrengst: de verkoop van een geërfd huis leidt niet automatisch tot een afzonderlijke belasting over de volledige opbrengst.

Je hoeft dus niet altijd te wachten tot de woning verkocht is voordat erfbelasting aan de orde komt. Laat vooraf beoordelen welke regels gelden en houd rekening met eventuele betalingstermijnen.

Wat gebeurt er met de hypotheek na een overlijden?

Een hypotheek verdwijnt niet wanneer de eigenaar van de woning overlijdt. De openstaande hypotheekschuld blijft een financiële verplichting waarmee bij de afwikkeling van de nalatenschap rekening moet worden gehouden. Neem daarom contact op met de geldverstrekker om te controleren hoeveel schuld er nog openstaat en welke afspraken gelden. Kijk ook of er een overlijdensrisicoverzekering is die mogelijk een bedrag uitkeert.

Wanneer de woning wordt verkocht, wordt de hypotheek doorgaans afgelost uit de verkoopopbrengst. Is de opbrengst onvoldoende om de schuld volledig af te lossen? Dan kan een restschuld ontstaan. De gevolgen daarvan hangen onder andere af van de wijze waarop de erfenis is aanvaard. Het is verstandig om dit te onderzoeken voordat je financiële verplichtingen aangaat.

Wie betaalt de kosten zolang het geërfde huis niet verkocht is?

Een geërfde woning staat soms langere tijd leeg. Ondertussen lopen verschillende kosten door, zoals hypotheeklasten, verzekeringen, energie en gemeentelijke belastingen. Ook kan onderhoud nodig zijn om schade aan de woning te voorkomen. Controleer daarom welke contracten nog actief zijn en welke kosten betaald moeten worden.

Heb je de woning samen met andere erfgenamen geërfd? Maak dan afspraken over wie de rekeningen betaalt en hoe deze uitgaven worden verwerkt bij de afwikkeling van de nalatenschap. Controleer daarnaast de voorwaarden van de opstalverzekering. Langdurige leegstand kan gevolgen hebben voor de dekking, waardoor het belangrijk is om de verzekeraar tijdig te informeren.

Hoe wordt de opbrengst van een geërfd huis verdeeld?

Na de verkoop komt de opbrengst niet automatisch rechtstreeks bij de afzonderlijke erfgenamen terecht. Eerst moet duidelijk zijn welke schulden en kosten nog uit de nalatenschap moeten worden betaald. Denk aan een resterende hypotheekschuld, kosten van de afwikkeling en andere openstaande verplichtingen. Daarna kan het resterende vermogen volgens het testament of de wettelijke erfregels worden verdeeld.

De verdeling hoeft niet voor iedere erfgenaam gelijk te zijn. Dat hangt af van de rechten die uit het testament of de wet voortvloeien. Wil één erfgenaam de woning zelf overnemen? Dan kunnen afspraken worden gemaakt over de waarde en de verrekening met de overige erfgenamen. Bij zo'n overname kan aankoopbegeleiding helpen. OpenDeur is jouw aankoopmakelaar wanneer je ondersteuning zoekt bij het beoordelen en aankopen van een woning.

Een geërfd huis verkopen met hulp van OpenDeur

Wanneer duidelijk is wie de woning mag verkopen en welke verplichtingen er zijn, kun je de verkoop voorbereiden. Een passende vraagprijs begint met inzicht in de woningwaarde. Via OpenDeur kun je het huis laten taxeren, zodat je een onderbouwd uitgangspunt hebt voor de verkoop en eventuele afspraken tussen erfgenamen.

OpenDeur begeleidt je ook bij het verkopen van een huis. Je krijgt hulp bij het bepalen van de verkoopstrategie, het organiseren van bezichtigingen en het beoordelen van biedingen. Daarbij houdt OpenDeur het proces overzichtelijk met open communicatie, 24/7 inzicht in de voortgang en ondersteuning op basis van slimme technologie en data. Dat is prettig wanneer je naast de verkoop ook andere zaken rondom de nalatenschap moet regelen.

Veelgestelde vragen over een geërfd huis verkopen

Hoelang mag een geërfd huis leegstaan?

Er geldt niet één algemene maximale termijn waarbinnen iedere geërfde woning verkocht moet worden. Wel kunnen langdurige leegstand, verzekeringsvoorwaarden en doorlopende kosten gevolgen hebben. Controleer daarom tijdig welke verplichtingen voor de woning gelden.

Kun je een geërfd huis verkopen voordat de erfenis is verdeeld?

Ja, dat kan onder bepaalde voorwaarden. De volledige nalatenschap hoeft niet altijd verdeeld te zijn voordat de woning wordt verkocht. Wel moet duidelijk zijn wie bevoegd is om namens de nalatenschap of de gezamenlijke eigenaren te handelen. De notaris kan controleren welke medewerking en documenten nodig zijn.

Moet je erfbelasting betalen voordat het huis verkocht is?

Dat kan. De verplichting om erfbelasting te betalen hangt niet automatisch af van het moment waarop de woning wordt verkocht. Daardoor kan een aanslag al betaald moeten worden terwijl de woning nog te koop staat. Wanneer betaling problemen oplevert, kan bij de Belastingdienst worden nagegaan of uitstel of een betalingsregeling mogelijk is.