Huis verkopen binnen de familie: hoe werkt dat?

Wil je jouw huis verkopen aan je kind, broer, zus of een ander familielid? Dan kan het prettig zijn dat je de koper al kent en niet op zoek hoeft naar andere geïnteresseerden. Toch is een huis verkopen binnen de familie niet zomaar een kwestie van een prijs afspreken en de sleutels overhandigen. Je krijgt te maken met de waarde van de woning, mogelijke belastinggevolgen en afspraken die je zorgvuldig moet vastleggen. Hoe werkt dat precies en waar moet je rekening mee houden?

Kun je een huis verkopen aan een familielid?

Je mag je huis aan een familielid verkopen. Daarvoor gelden in principe dezelfde regels als wanneer je jouw woning aan iemand buiten de familie verkoopt. Je spreekt samen een verkoopprijs af, legt de afspraken vast in een koopovereenkomst en laat de eigendomsoverdracht verzorgen door een notaris. Je bent niet verplicht om een makelaar in te schakelen, maar het is wel verstandig om de woningwaarde goed te onderbouwen. Zeker wanneer je een familielid financieel tegemoet wilt komen, kunnen er fiscale gevolgen zijn.

Huis verkopen binnen de familie in 5 stappen

Een huis verkopen binnen de familie begint met het bepalen van de woningwaarde en eindigt met de overdracht bij de notaris. Met de volgende vijf stappen weet je wat je moet regelen om de verkoop zorgvuldig af te ronden.

Stap 1. Laat de woning taxeren

Een taxatie geeft inzicht in de marktwaarde van jouw woning. Die waarde vormt een belangrijk uitgangspunt bij het bepalen van een passende verkoopprijs. Ook wanneer je besluit om de woning voor een lager bedrag aan een familielid te verkopen, is het verstandig om te weten wat het huis daadwerkelijk waard is. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs kan namelijk fiscale gevolgen hebben.

Wil je inzicht krijgen in de waarde van jouw woning? Via OpenDeur kun je jouw huis laten taxeren.

Stap 2. Bepaal samen de verkoopprijs

Je bepaalt samen met het familielid voor welk bedrag je de woning verkoopt. Dat hoeft niet altijd de volledige marktwaarde te zijn. Misschien wil je jouw kind bijvoorbeeld helpen door een lagere prijs af te spreken. Houd er wel rekening mee dat de Belastingdienst het financiële voordeel onder bepaalde omstandigheden als een schenking kan beschouwen. Het is daarom verstandig om vooraf te laten beoordelen welke gevolgen de afgesproken verkoopprijs heeft. Zo voorkom je dat je achteraf voor onverwachte kosten komt te staan.

Stap 3. Controleer de financiering en belastingen

Het familielid dat de woning koopt, moet de aankoop kunnen financieren. Wanneer daarvoor een hypotheek nodig is, beoordeelt de geldverstrekker onder andere het inkomen, de financiële verplichtingen en de waarde van de woning. Daarnaast moet de koper rekening houden met de overdrachtsbelasting en eventuele vrijstellingen.

Bij een verkoop onder de marktwaarde kan ook schenkbelasting een rol spelen. Heb je zelf nog een hypotheek op de woning? Dan moet je deze bij de overdracht doorgaans aflossen of hierover andere afspraken maken met de geldverstrekker.

Stap 4. Leg alle afspraken schriftelijk vast

Ook wanneer je elkaar goed kent, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken. In de koopovereenkomst leg je onder andere de verkoopprijs, de overdrachtsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden vast. Je kunt ook afspraken opnemen over spullen die achterblijven of werkzaamheden die nog moeten worden uitgevoerd. Wil je na de verkoop tijdelijk in de woning blijven wonen? Dan is het verstandig om ook de voorwaarden daarvan schriftelijk vast te leggen. Zo weten beide partijen precies wat ze van elkaar kunnen verwachten.

Stap 5. Rond de verkoop af bij de notaris

De notaris verzorgt de juridische overdracht van de woning. Hiervoor stelt de notaris een leveringsakte op en controleert deze onder andere de eigendomsgegevens en de financiële afwikkeling. Tijdens de afspraak ondertekenen de betrokken partijen de benodigde documenten. De woning is juridisch overgedragen zodra de leveringsakte is ingeschreven bij het Kadaster. De sleuteloverdracht vindt vervolgens plaats volgens de afspraken die je met het familielid hebt gemaakt.

Wat gebeurt er als je een huis onder de marktwaarde verkoopt?

Je mag een woning aan een familielid verkopen voor een bedrag dat lager ligt dan de marktwaarde. Dat betekent alleen niet dat het prijsverschil automatisch zonder fiscale gevolgen blijft. De Belastingdienst kan een deel van de transactie onder bepaalde omstandigheden als schenking behandelen. Ook de overdrachtsbelasting verdient aandacht, omdat de berekening daarvan niet altijd uitgaat van de afgesproken verkoopprijs.

Bij een verkoop onder de marktwaarde zijn de volgende punten belangrijk:

• Marktwaarde: de waarde die de woning op de vrije markt vertegenwoordigt. Een taxatie helpt om deze waarde te onderbouwen.
• Verkoopprijs: het bedrag dat je samen met het familielid afspreekt en vastlegt in de koopovereenkomst.
• Schenkbelasting: het mogelijke gevolg wanneer de koper door de lagere verkoopprijs financieel wordt bevoordeeld.
• Overdrachtsbelasting: de belasting waarmee de koper rekening moet houden, afhankelijk van de situatie en eventuele vrijstellingen.

De precieze fiscale gevolgen hangen af van de persoonlijke omstandigheden en de gekozen verkoopconstructie. Laat daarom vooraf door een notaris of belastingadviseur beoordelen welke regels van toepassing zijn.

Een huis verkopen aan je kind of een ander familielid

Veel ouders willen hun woning aan een kind verkopen om te helpen bij het vinden van een betaalbaar huis. Dat kan een aantrekkelijke mogelijkheid zijn, maar het is verstandig om ook naar de belangen van andere familieleden te kijken. Heb je bijvoorbeeld meerdere kinderen en verkoop je de woning aan één van hen onder de marktwaarde? Dan kan dat vragen oproepen over de onderlinge verhoudingen en een toekomstige erfenis. Het helpt om hierover vooraf duidelijke afspraken te maken.

Ook bij een geërfde woning kunnen extra aandachtspunten spelen. Wanneer meerdere erfgenamen eigenaar zijn geworden en één familielid de woning wil overnemen, moeten zij afspraken maken over de waarde en de verdeling van de opbrengst. Een zorgvuldige vastlegging voorkomt dat er later onduidelijkheid ontstaat.

Heb je een makelaar nodig bij verkoop binnen de familie?

Je bent niet verplicht om een makelaar in te schakelen wanneer je jouw huis aan een familielid verkoopt. Toch kan begeleiding prettig zijn, ook als je de koper al kent. Een makelaar kan ondersteunen bij het bepalen van de verkoopprijs, het bespreken van de voorwaarden en het begeleiden van het verkoopproces. Daarmee hoef je niet alles zelf uit te zoeken en kun je belangrijke keuzes maken op basis van duidelijke informatie.

OpenDeur helpt je bij het verkopen van je huis en houdt het proces overzichtelijk. Je profiteert van open communicatie, begeleiding bij belangrijke beslissingen en 24/7 inzicht in de voortgang van de verkoop. Daarbij gebruikt OpenDeur slimme technologie en data om je van relevante informatie te voorzien. Ook het familielid dat de woning koopt, kan ondersteuning gebruiken. OpenDeur is jouw aankoopmakelaar als je begeleiding zoekt bij de aankoop. Bij een verkoop binnen de familie blijft het belangrijk om de belangen van koper en verkoper goed te onderscheiden.

Veelgestelde vragen over een huis verkopen binnen de familie

Mag je een huis voor 1 euro aan een familielid verkopen?

Je kunt een zeer lage verkoopprijs afspreken, maar een woning voor 1 euro verkopen heeft doorgaans aanzienlijke fiscale gevolgen. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs kan als schenking worden aangemerkt. Ook kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Laat een dergelijke verkoop daarom vooraf beoordelen door een notaris of belastingadviseur.

Kun je een huis binnen de familie verkopen zonder makelaar?

Ja, je kunt jouw woning rechtstreeks aan een familielid verkopen zonder makelaar. Je maakt dan zelf afspraken over de prijs en de verkoopvoorwaarden. Voor de juridische eigendomsoverdracht heb je wel een notaris nodig. Een makelaar kan helpen bij het bepalen van de woningwaarde en het begeleiden van het verkoopproces.

Moet je een huis laten taxeren als je het aan familie verkoopt?

Een taxatie is niet bij iedere verkoop binnen de familie wettelijk verplicht. Een geldverstrekker kan wel een taxatierapport verlangen wanneer de koper een hypotheek aanvraagt. Daarnaast is een taxatie verstandig wanneer je de marktwaarde wilt onderbouwen, vooral als je de woning onder de marktwaarde verkoopt.